不動産売却成功のポイント｜上田市・佐久市の不動産売却ならミヤモリ不動産

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不動産の強みについて見つめなおす

物件の良い点を確認し、不動産会社にも伝えられるよう書き出す

不動産の価値を高めるには、売り主様自身がお住まいの良いところを見つけるのが大切です。

まずは購入時のことを思い出してください。なぜその物件を選んだのか？　どんなポイントが気に入ったのか？　これらをリストアップしていきましょう。

次に、実際に住んでから良いと思った点も書き出します。住人だからこそ分かる物件のメリットは貴重な情報。細かいことでも構いませんので、まずは箇条書きでまとめることが大切です。ご自身にとっては些細なことでも、買い主様からすれば大きなメリットである可能性があります。

物件の魅力を洗い出したら、そのことを売り主様から不動産会社へ伝えてください。ご自身の言葉で説明することは、不動産売却における大きな力になるでしょう。

売却理由はポジティブに

買い主様にとって、売り主様の売却理由は非常に気になるポイントです。不自然に隠すようなことがあれば、何らかのトラブルを疑われることもあるでしょう。

大切なのは、前向きな売却理由の用意です。たとえば「間取りが使いづらい」という言葉はマイナスイメージになります。そうではなく、「時間が経って、自分たちのライフスタイルと合わなくなった」と言い換えれば、前向きな印象となるでしょう。

デメリットと思える点がすべてマイナスポイントとは限りません。たとえば北側に設置された窓は一般的に敬遠されがちです。しかし、そこからの眺めが素晴らしければどうでしょうか？　このように、言い方ひとつでデメリットは物件の“ウリ”になる可能性があります。

セールスポイントはお金をかけずに不動産の価値を高める方法です。「どうしても思いつかない……」という方は、ぜひ当社にご相談ください。買い主様に響くアピールポイント、一緒になって考えさせていただきます。

売却にかかる費用を把握する

不動産売却はリサイクルショップのように、“売ってお金をもらって終わり”ではありません。税金や手数料などの費用がかかることをあらかじめ覚えておきましょう。

シチュエーションによって多少異なりますが、一般的には以下のような費用がかかります。

• 売却価格
• -
• (仲介手数料
• +
• 印紙代
• +
• 抵当権抹消登記費用
• +
• ローン返済
• +
• 税金)
• =
• 手元に残るお金

※（3）と(4)は該当者のみ

これらの費用は、不動産売却額に比べればそこまで大きな額ではありません。しかし、塵も積もれば山となります。とくに仲介手数料は売却額に対してパーセンテージでかかるものなので、大きな取り引きの際には注意しましょう。資金計画を立てる際は必ず、最終的に手元に残るお金がいくらになるかを計算しておきましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介売却（および任意売却など）を依頼し、不動産売買が成約した際には仲介手数料が発生します。あくまでも成功報酬なので、不成立の際には支払いの必要はありません。額は不動産会社との相談で決まりますが、宅地建物取引業法によって上限が決められています。以下は、仲介手数料の速算式です。

印紙税

不動産売買契約を結んだ場合には、契約書に収入印紙を貼り付ける必要があります。売り主様と買い主様とでⅠ通ずつ作成した場合は、それぞれに収入印紙を貼り付けなくてはなりません。印紙税額は、売買契約書に書かれた売却価格に応じて決められます。なお、収入印紙を貼り忘れた場合は通常の印紙税の3倍の過怠税が課されますので注意しましょう。

売買契約書にかかる印紙税額一覧

※不動産の譲渡に関する契約書の軽減税率適用

抵当権抹消登記費用

ほとんどの場合、マイホーム購入時には住宅ローンが用いられます。この際、土地や建物などの不動産は金融機関によって担保になり、抵当権が設定されます。もしも住宅ローンを滞納した場合には、この抵当権によって金融機関が不動産を差し押さえられるという仕組みです。

抵当権が設定された不動産の売却には、借入金の全額返済が必要です。加えて、抵当権の抹消を行わなくてはなりません。この際、抵当権抹消登記費用（登録免許税）が必要です。また、抹消手続きを司法書士に依頼した場合は、報酬が発生します。

抵当権抹消登記費用（登録免許税）

不動産1個につき　1,000円＋代理人依頼手数料（5,000～1万円）

ローン返済

抵当権が付いた不動産物件は売却時に借入の全額返済が必要です。この際、金融機関によっては返済時の事務手数料がかかる場合があります。額についてはあらかじめ金融機関に確認しておきましょう。

ローン全額返済にかかる費用

ローン残高＋繰り上げ返済事務手数料

譲渡所得税

不動産売却によって発生した利益は所得と見なされ、譲渡益課税が化せられます。また、所得が増えることで住民税や所得税が変わります。

不動産売却でかかる税金

※相続した不動産の場合、所有期間は親から相続した日からではなく、親がその不動産を取得した日から数えます

税金額の事例　短期譲渡（所有期間5年以下）の場合

長期譲渡（所有期間5年超）の場合

不動産会社を見極める

不動産売却は大きな金額が動く取り引きです。だからこそ、パートナーとなる不動産会社の専門性はもちろん、対応力を見極めましょう。

第一にしたいのは“親身になって話を聞いてくれるか”です。売り主様のお悩みやご要望を受け止め、それに合わせた提案をしてくれるかをチェックしてください。

また、不動産売却ならではのポイントとしては“地域密着性”にも目を向けましょう。不動産の特性は地域ごとに大きく異なります。エリアの不動産情報や特徴を熟知している不動産会社であれば、適切な販売活動を実施してくれるはずです。

そして最後に見極めたいのは“信頼感”です。 初対面の段階からどのような対応をしてくれるのかに目を光らせ、信用に足る担当者なのか？安心して任せられる不動産会社なのか？を確認しましょう。